Как рассчитать доходность инвестиций в недвижимость Сочи
Полное руководство по самостоятельному расчёту доходности — с формулами, реальными примерами и типичными ошибками инвесторов.
«Доходность 15% годовых!» — кричит баннер апарт-отеля. Как понять, что за этими цифрами стоит реальность, а не маркетинг? Полное руководство по самостоятельному расчёту доходности инвестиций в недвижимость Сочи.
Два вида доходности
Доходность от аренды (rental yield) — соотношение дохода от аренды к стоимости объекта.
Совокупная доходность (total return) — доходность от аренды + рост стоимости объекта.
Формула чистой доходности
Чистая доходность = ((годовая выручка − расходы) / стоимость объекта) × 100%
Что включать в расходы
- Комиссия управляющей компании (25–40% выручки)
- Налог на доход (4% самозанятый, 6% ИП или 13% НДФЛ)
- Налог на имущество (0,1–2% от кадастровой стоимости в год)
- Коммунальные платежи
- Резерв на ремонт и амортизацию (2–3% стоимости в год)
Пример расчёта (апарт-отель, Адлер)
Апартаменты 35 кв. м, стоимость 8 000 000 руб.
| Показатель | Сумма |
|---|---|
| Выручка за год | 1 116 150 руб. |
| Расходы (УК + налоги + коммуналка + амортизация) | 643 000 руб. |
| Чистый доход | 473 150 руб. |
| Чистая доходность | 5,9% |
Типичные ошибки инвесторов
- Ошибка 1: Считать валовую выручку как доход — после расходов остаётся 40–55%.
- Ошибка 2: Брать 100% загрузку — реальная для хорошего апарт-отеля 65–75%.
- Ошибка 3: Забыть про налог при продаже — 13% НДФЛ с прибыли.
- Ошибка 4: Не учитывать амортизацию — закладывайте 2% стоимости в год.
Вывод
Реальная чистая доходность качественного апарт-отеля в Сочи — 6–10%.
