Налоговая составляющая часто остаётся за кадром при расчёте инвестиционной доходности. Разбираем все налоги для владельцев недвижимости в Сочи — при покупке, владении и продаже.
Налоги при покупке
- Госпошлина: 2 000 руб. (квартира), 350 руб. (апартаменты)
- Налоговый вычет 13% до 260 000 руб. — только жилая недвижимость, апартаменты не попадают
Налог на имущество
| Тип | Ставка | Пример |
|---|---|---|
| Квартира | 0,1–0,3% | 5 000 руб./год при 5 млн кадастра |
| Апартаменты (торг/офис реестр) | 2% | 90 000 руб./год при 4,5 млн кадастра |
| Апартаменты (прочие) | 0,5% | 22 500 руб./год при 4,5 млн кадастра |
Налог с дохода от аренды
- Самозанятый (НПД): 4% (физлица) / 6% (юрлица) — оптимально
- ИП на УСН: 6% от выручки
- НДФЛ физлицо: 13% — самый невыгодный вариант
Налог при продаже
13% НДФЛ с разницы «цена продажи — цена покупки». Когда = 0:
- 3 года — единственное жильё, наследство, дар от члена семьи
- 5 лет — инвестиционная квартира, апартаменты
Пример: экономия 520 000 руб.
Апартаменты куплены в 2022 за 5 млн, продаются в 2026 за 9 млн:
- Продать сейчас (4 года): налог 13% × 4 млн = 520 000 руб.
- Продать в 2027 (5 лет): 0 руб.
Подождать один год — сэкономить полмиллиона.
Вывод
- Используйте режим самозанятого для аренды (4–6%)
- Считайте срок владения перед продажей (5 лет = 0 налогов)
- Сохраняйте все документы о расходах
Flathouse помогает структурировать сделку с учётом налоговой нагрузки.
